Warum ich kein Geld in Immobilien investieren werde

VON DEAN GRÖNING

Beim letzten Segelurlaub war Peter mit von der Partie. Der angestellte Schornsteinfeger ist ein umgänglicher Zeitgenosse und erzählt abends beim Sundowner, dass er gerade in Holland in sein drittes Ferienhaus investiert hat. Innerhalb von rund 5 Jahren.

Ich werde hellhörig: Alle 2 Jahre eine Ferienimmobilie kaufen? Kaufpreis/Kredit durch Mieteinnahmen zurück zahlen? Passiver Vermögensaufbau? Im Sommer 3 Wochen im eigenen Ferienhaus?

Was Du in diesem Artikel lernen kannst

In diesem Beitrag möchte ich Dir erklären, warum ich kein Geld in Immobilien investieren werde und das auch - trotz aller schönen Geschichten - für keine gute Idee halte, um langfristig Vermögen aufzubauen.

Der passive Investor: Teil 5 / 6

Dies ist die fünfte Stufe auf Deinem Weg zum Level 1, dem passiven Investor. Du hast jetzt schon viel über Aktien und ETFs gelernt. Nun beschäftigen wir uns noch mit der ebenfalls weit verbreiteten Anlageklasse der Immobilien.

Eine Übersicht über den kompletten Weg findest Du hier.



Inhaltsverzeichnis

Für wen ist dieser Beitrag überhaupt interessant?

Immobilien als Geldanlage

Polemik, Meinungen und Fakten zum Thema Immobilien

Vorteile von Investitionen in Immobilien

Nachteile von Investitionen in Immobilien

Exkurs: Das Eigenheim

Exkurs: In Immobilien mit Fonds investieren

Fazit: Warum ich nun kein Geld in Immobilien investieren werde



Für wen ist dieser Beitrag überhaupt interessant?

Du hast etwas Geld gespart (25.000 € - 100.000 €) und diese Ersparnisse liegen nun "sicher" auf dem Sparbuch oder Termingeldkonto.

Warum das per se keine gute Idee ist (Geld in ein Sparbuch/Termingeldkonto zu investieren), kannst Du in dem Whitepaper nachlesen, welches Du Dir unten gratis runterladen kannst.

Auf der Suche nach mehr Rendite

Du möchtest jetzt jedoch etwas mehr aus Deinem Geld herausholen als die aktuell (2021) üblichen 0,06 % Zinsen, welche Du durchschnittlich bei der Sparkasse erhältst.

Du stehst jetzt also als privater Anleger vor der Frage, ob Du eine Immobilie kaufen sollst oder nicht?

Zu genau dieser Fragestellung möchte ich hier einige Fakten und Gedanken mit Dir teilen, so daß Du die Frage am Ende selber gut für Dich beantworten kannst.


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Immobilien als Geldanlage

Wenn Du auf der Suche nach einer Kapitalanlage bist, stellen sich eigentlich immer die gleichen Fragen:

  • In welche Anlageklasse soll ich investieren?
  • Welche Rendite (Verzinsung meines eingesetzten Kapitals) kann ich erzielen?
  • Welche Risiken bestehen?
  • Wie liquide ist die Investition (Wie schnell kann ich verkaufen und wieder "cash" bekommen)?

Die Anlageklassen

In der Finanzwelt werden üblicherweise 7 Anlageklassen unterschieden, von denen eine die Immobilien darstellen (eine Übersicht über alle Klassen findest Du hier).

Die Anlageklassen geben die Antwort auf die Frage: Worin soll ich eigentlich investieren, also z.B. Aktien, Rohstoffe oder auch Immobilien?

Thomas Vollkommer gibt folgende Definition zur Anlageklasse Immobilien:

"Direktinvestment in Immobilien und immobiliennahe Geldanlagen (Immobilienfonds, Immobilien-Crowdinvesting usw.). Die Anlageklasse „Immobilien“ untergliedert sich nach Ihrer Verwendungsart in Wohn-, Gewerbe- und Spezialimmobilien (z.B. Hotels, Senioren- und Pflegeapartments etc.). Erwartet werden regelmäßige laufende Erträge aus Vermietung sowie Wertsteigerungen im Zeitablauf. Auch Wertverluste sind möglich durch Spekulationsblasen, schlechte Verwaltung oder notwendige Renovierungen".

Bei dieser Definition merkst Du Dir bitte den Part "regelmäßige laufende Erträge". Du solltest eine Immobilie also nur kaufen, wenn Du mit ihr auch laufende Erträge generieren wirst.

Warum das selbst genutzte Eigenheim kein Renditeobjekt ist

Damit scheidet das Eigenheim als Investment schon mal aus, aber dazu weiter unten im Exkurs noch mehr.



Polemik, Meinungen und Fakten zum Thema Immobilien

Ich glaube, zu kaum einem Thema gibt es mehr "Meinungen" und "Expertenwissen", als zu den Immobilien.

So habe ich z.B. für die Recherche dieses Beitrags bei den Geldhelden folgende Aussage gelesen:

90 % der Millionäre sind dazu geworden, weil sie mit Immobilien Geld verdient haben

Die Aussage wird leider nicht weiter mit Quellen belegt, frei nach dem Motto: Eine starke Aussage ist besser als ein schwacher Beweis.

Womit Millionäre ihr Geld verdienen

Schauen wir uns jedoch mal beispielsweise an, womit Einkommensmillionäre in Deutschland ihr Geld verdienen, so sehen wir bei statista.de, dass 40,2 Prozent (und damit der größte Anteil) ihr Geld aus Betriebsvermögen beziehen, also Aktien und Unternehmensbeteiligungen.

An zweiter Stelle folgen dann die sonstigen Immobilien mit 25,3 Prozent.

Die Wirtschaftswoche kommt in einer Veröffentlichung, gestützt auf das deutsche Bundesamt für Statistik, zu einem ähnlichen Ergebnis.

Warum man nicht automatisch mit Immobilien zum Millionär wird

Ein kausaler Zusammenhang zwischen Millionären und Immobilien in dieser Höhe ist in der Literatur nicht nachweisbar.

Und auch der daraus abzuleitende Umkehrschluss, dass eine Investition in eine Immobilie den Anleger zum Millionär macht, darf ins Land der Träume und Verkaufsrhetorik einsortiert werden.

Allgemeine Weisheiten zu Immobilien

Die Liste solcher Aussagen könnte ich jetzt beliebig fortführen und Du hast sie auch bestimmt schon mal gehört: Die Geschichten vom "Betongold" oder Aussagen wie "Das Eigenheim ist die beste Geldanlage".

Ich möchte mich an solcher Polemik nicht beteiligen und ich muss Dir auch nichts verkaufen.

Daher werde ich die weitere Argumentation zu meiner Aussage, warum ich nicht Geld in Immobilien investieren werde, auf rational logischer Ebene fortsetzen und alle Aussagen belegen, damit Du Dir anhand von Fakten eine eigene Meinung bilden kannst.



Vorteile von Investitionen in Immobilien

Bei einer Investition in eine Immobilie gibt es faktisch belastbare und vermeintliche Vorteile, welche ich Dir an dieser Stelle aufzeigen möchte:

1. Ein erzwungener Sparplan

In der Regel werden Direktinvestitionen in Immobilien, also Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, nicht vollständig aus eigenen Mitteln bar bezahlt, sondern über Kredite finanziert.

Eine Erhebung von Immobilienscout24 zeigt, dass 22,8 % aller Käufer gänzlich ohne Eigenkapital kaufen und insgesamt 71 % weniger als 50.000 € Eigenkapital mitbringen. Ein Großteil der Käufe wird also über Kredite finanziert.

Dies hat den positiven Nebeneffekt, dass sich der Investor, also der Käufer, einem erzwungenen Sparplan unterwirft: Er wird nämlich Monat für Monat die Raten, bestehend aus Zinsen und Tilgung, für den Kredit aufbringen müssen und somit das Geld investieren, statt es zu konsumieren (für Urlaub, Auto oder xxx).

Und zwar so lange, bis der Kredit zurückbezahlt ist und die Immobilie ihm gehört.

Für undisziplinierte Sparer ist dies ein nicht zu unterschätzender Vorteil!

2. Keine mentale Belastung des Eigentümers durch stark schwankende Kurse

Der zweite faktische Vorteil besteht meines Erachtens nach darin, dass Immobilien nicht sehr liquide sind. Das bedeutet, sie werden nicht an einer Börse zu Marktpreisen gehandelt.

Nehmen wir die letzte große Wirtschaftskrise, den Ausbruch von Corona im März 2020.

Bei Bekanntwerden des Lockdowns ist beispielsweise der Kurs des DAX 30 um fast 40 % eingebrochen, um sich anschließend bis zum Jahresende wieder zu erholen.


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Wer also im Februar ein Depot im Wert von vielleicht 300.000 € besessen hat, hatte Ende März ein Depot, welches nur noch 180.000 € wert war.

Nichts für mentale Schwächlinge

Ein nicht realisierter "Verlust" von 120.000 €, der dem Depotinhaber vielleicht die ein oder andere schlaflose Nacht bereitet hat.

Wer zu diesem Zeitpunkt die Nerven verloren und alles verkauft hat, um sich vor weiteren Verlusten zu schützen, der wird sich am Ende des Jahres vermutlich schwarz geärgert haben. Zu Recht!

An einer Immobilie hingegen hängt kein Preisschild. Es gibt keine handelbaren Kurse. Daher ist der Immobilienbesitzer vermutlich ziemlich entspannt durch den gleichen Zeitraum gegangen, weil er gar nicht wusste, ob seine Immobilie jetzt gerade mehr oder weniger Wert ist.

Die mentale Belastung, bei Wertverlusten Angst um sein Geld zu haben oder bei Wertsteigerungen über Gewinnmitnahmen nachdenken zu müssen, bleibt Immobilieninvestoren weitestgehend erspart.

Auch dieser Aspekt ist nicht zu unterschätzen: Er wird stärker, je größer die Summen werden und stellt einen faktischen Vorteil dar.

3. Wertsteigerungen der Immobilie

Robert Shiller, Professor an der Yale University USA, hat sich mit der Enwicklung von Immobilienpreisen, also deren Wertsteigerung, beschäftigt.

Hierzu hat er die Preissteigerungsraten um die Inflation (Wertverlust des Geldes) bereinigt und folgendes festgestellt:

  • von 1977 - 1996 (20 Jahre) betrug die Wertsteigerung + 0,6 %
  • von 1997 - 2008 (12 Jahre) betrug die Wertsteigerung - 1,5 %

Zusammengefasst: Die jährliche Wertsteigerung von Immobilien nach Inflation beträgt zwischen 0 und 1 Prozent! Hierbei sind Kosten und Steuern nicht berücksichtigt und Basis sind 100-%-Eigenkapital-Finanzierungen.

Unsere subjektive Wahrnehmung

Ich höre jetzt quasi schon Deinen Aufschrei, denn Immobilien sind doch so teuer geworden. Das kann doch gar nicht sein.

Nun, die Zahlen lügen nicht und wir müssen sehen, dass es sich um Durchschnittswerte handelt: Hast Du eine Immobilie innerhalb des inneren Rings in München oder in Hamburg an der Außenalster, so wirst Du vermutlich eine höhere Wertsteigerung verzeichnen können.

Liegt das Haus oder die Wohnung jedoch in Gelsenkirchen, Bremerhaven oder Wittenberg, siehst Du die Kehrseite der Medaillie in Form von Wertverlusten.

Und im Durchschnitt sind es 0 bis 1 Prozent.

Mehr Schein als Sein

Es ist also ein vermeintlicher Vorteil, kein Fakt, daß Du mit Immobilien grundsätzlich große Wertsteigerungen erzielst.


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Nachteile von Investitionen in Immobilien

Nachdem wir uns die Vorteile angesehen haben, werfen wir nun zusammen einen Blick auf die Nachteile von Immobilieninvestitionen.

1. Rendite / Opportunitätskosten

Bei den vermeintlichen Vorteilen haben wir uns schon die Wertsteigerungen angesehen, welche zwischen 0 und 1 Prozent liegt. Um diesen Aspekt jedoch vollständig bewerten zu können, musst Du die Renditen beachten und die Opportunitätskosten berücksichtigen.

Dem Gabler Wirtschaftslexikon können wir für Opportunitätskosten die folgende Definition entnehmen:

Alternativkosten; entgangene Erträge oder Nutzen im Vergleich zur besten, nicht realisierten Handlungsalternative. Die Vermeidung von Opportunitätskosten folgt aus dem Wirtschaftlichkeitsprinzip.

Eine beispielhafte Berechnung

Machen wir uns die Opportunitätskosten bei Immobilien an folgendem Beispiel klar:

Du hast 200.000 Euro Vermögen auf dem Sparbuch und möchtest dieses Geld nun rentabel anlegen.

Sagen wir, eine Investition in eine 60-m2-Eigentumswohnung würde Dir eine angenommene Kaltmiete von 400 Euro monatlich bringen. Das wären 4.800 € Mieteinnahmen pro Jahr, was einer Rendite auf Deine 200.000 Euro Investition von 2,4 % entspricht.

Not bad. Dein Vermögen wächst jährlich um 2,4 %

Immer über Alternativen nachdenken

Allerdings könntest Du Deine 200.000 € auch in ein gut diversifiziertes Aktienportfolio investieren.

Die durchschnittliche Rendite dieser Investition wären 6,5 %, was 13.000 € Einnahmen pro Jahr entspricht.


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In der Tabelle siehst Du die Renditen der wichtigsten Assetklassen im Zeitraum der rund letzten 200 Jahre.

Die Opportunitätskosten Deiner Kapitalanlage in die Eigentumswohnung gegenüber einem Investment in Aktien betragen somit 8.200 Euro (13.000 € - 4.800 €), und zwar pro Jahr!

Wissenschaft oder Hokuspokus?

Natürlich ist das vorliegende Beispiel nicht repräsentativ, sondern von mir willkürlich gewählt.

Vergleichst Du jedoch die durchschnittlichen Renditen von Anlageklassen, erkennst Du sofort, das ein Investment in Immobilien allein betrachtet durchaus positiv zu beurteilen ist, weil positive Renditen erzielt werden.

Im Vergleich mit den besten Möglichkeiten entstehen jedoch Opportunitätskosten in Form entgangener Gewinne, die sich langfristig in erheblichen Differenzen im Vermögen darstellen können!

2. Liquidität der Investition

Der Vorteil, dass sich der Anleger beim Kauf einer Immobilie keinem mentalen Stress unterwirft, weil sie nicht börsengehandelt sind, ist auf der anderen Seite auch ein großer Nachteil.

Nehmen wir an, Dir gehört eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main im Gegenwert von ca. 550.000 Euro. Du brauchst jetzt gerade Geld in cash aus welchen Gründen auch immer, dann hilft Dir dieses tolle "Betongold" akut nicht weiter, nämlich gerade weil es nicht börsengehandelt ist.

Der "Handel" von Immobilien ist aufwendig

Um die Wohnung zu liquidieren, sprich zu Geld zu machen, musst Du

  • Einen Makler beauftragen oder Anzeigen in einem Portal schalten
  • Mit Käufern über den Preis verhandeln
  • Warten, bis Käufer eine Finanzierung bekommen
  • Einen Termin beim Notar machen
  • Warten, bis die Eintragung im Grundbuch vollzogen ist und der Kaufpreis an Dich bezahlt wird

Meiner persönlichen Erfahrung nach dauert dieser Prozess im Idealfall 3 Monate und im Normalfall 6 bis 9 Monate.

Ein Investment in Immobilien hat also den Nachteil einer extrem schlechten Liquidität.

3. Kosten

Der vielleicht größte Nachteil an Immobilieninvestitionen sind meiner Meinung nach jedoch die Kosten, welche beim Erwerb entstehen.

Nehmen wir wiederum das obige Beispiel: Du möchtest eine Wohnung für 200.000 Euro kaufen und hast Dich mit dem Verkäufer auf diesen Preis geeinigt. Zusätzlich zu diesem Kaufpreis entstehen Dir jetzt jedoch noch einige Nebenkosten in folgender Höhe:

  • Maklergebühr 3,5 bis 7,5 %
  • Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 %
  • Notargebühren 1,5 bis 2 %

Die jeweiligen Sätze variieren nach Bundesland und unterliegen hinsichtlich der Maklergebühr auch keiner gesetzlichen Regelung. Für eine genaue Kalkulation findest Du unter smart-rechner ein hilfreiches online tool.

Beispielrechnung für die Kosten eines Wohnungskaufs

Was kostet Dich nun jedoch die Wohnung ganz konkret:

  • Kaufpreis: 200.000 €
  • Makler: 7.000 € - 15.000 €
  • Grunderwerbsteuer: 7.000 € - 13.000 €
  • Notargebühren: 3.000 € - 4.000 €

Die Nebenkosten für die Anschaffung liegen also irgendwo zwischen 17.000 € und 32.000 €.

Diese Kosten musst Du mit der Immobilie erst mal wieder rein holen, bevor wir von einer positiven Rendite reden können.

Wie gesagt: Immer die Alternative im Blick haben

Vergleichen wir auch hier die Kosten mit den Anschaffungskosten von einer Kapitalanlage in ein Aktienportfolio bei einem online-Broker (ich nutze Interactive Brokers):

Hättest Du für 200.000 Euro beispielsweise Coca-Cola Aktien gekauft, hätten sich die Kosten im worst case auf 1 % der Anlagesumme belaufen, also insgesamt 2.000 €.

Konkret wären es in diesem Beispiel jedoch rund 24 € an Commissions gewesen.

Die Interpretation dieser Zahlen überlasses ich nun Dir.



Exkurs: Das Eigenheim

Das Eigenheim, sprich die selbst genutzte Wohnung oder das selbst genutzte Haus, nimmt bei dieser Betrachtung in meinen Augen einen Sonderstatus ein.

Seit Jahren gibt es in der öffentlichen Diskussion in Deutschland die Meinung, nicht den Fakt, dass

  • ein Eigenheim die beste Altersvorsorge sei
  • dass die eigenen 4 Wände die beste Investition darstellen usw.

Immer überlegen, aus welcher Quelle die Information kommt

Diese Aussagen werden von der Bankenindustrie medial forciert, da die Vergabe von Immobilienkrediten einen großen Anteil am Geschäft der Banken ausmachen und sie damit gut Geld verdienen.

Mein persönlicher Ratschlag für Dich

Welche Tipps kann ich nun zum Eigenheim geben? Ganz einfach:

Die Entscheidung, ob Miete oder Kauf, kannst Du als Anleger emotional oder rational treffen.

Das folgende Zitat von Prof. Shiller gibt die Sachlage nahezu perfekt wieder

Das verbreitete Argument, wonach Mieten gleichbedeutend ist mit Geld zum Fenster hinauswerfen, ist schlicht falsch, denn das Geld, das man [durch Mieten] spart, kann man in Aktien investieren und so Dividendeneinkünfte erzielen

Mieten ist günstiger als Kaufen, weil der Eigentümer nicht alle Kosten auf den Mieter umlegen kann.

Dieser Fakt wird gern ausgeblendet.

Und dass Du Deine eigene Wohnung anders/teurer einrichtest und in Stand hältst als eine Mietwohnung, lasse ich hier noch außen vor. Willst Du also rational eine Entscheidung treffen, schlägt das Pendel aus Kostensicht eindeutig Richtung Miete aus.

Immobilien sind jedoch nicht gänzlich tabu

Während ich dies schreibe, sitze ich im Arbeitszimmer meiner Eigentumswohnung in Düsseldorf.

Warum habe ich eine Eigentumswohnung? Weil ich aus emotionalen Gründen ein "festes zu Hause" haben wollte und keine Abhängigkeit von Vermietern mag.

Das ist rational nicht zu begründen und ich bezahle diese Emotionen mit einem erhöhten Preis.

SUPER WICHTIG ZUM VERSTÄNDNIS

Das selbstgenutzte Eigenheim ist also eine emotionale Entscheidung und keine Investition oder Altersvorsorge!

Erinnere Dich an die Definition: Erzielung von "regelmäßig laufenden Erträgen".

Das Eigenheim kostet Dich Geld, es liefert keine Erträge! Punkt.



Exkurs: In Immobilien mit Fonds investieren

Neben den Direktinvestitionen in Immobilien, welche wir uns bis jetzt angesehen haben, kannst Du natürlich auch in sogenannte Immobilienfonds investieren.

Hier werden offene und geschlossene Immobilienfonds unterschieden.

Investitionen in Immobilien mit kleinen Beträgen

Ein Vorteil von Fonds ist der, dass Du nicht eine ganze Immobilie, sondern in beliebiger Größenordnung Anteile kaufen kannst.

Somit erhalten auch Anleger mit weniger Kapital die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren.

Ob Du nun mittels solcher Immobilienfonds in diese Assetklasse investieren solltest, werde ich noch in einem extra Beitrag erläutern.

Welche Fristen zu beachten sind

Wichtig an dieser Stelle nur: Die Rückgabe der Fondsanteile ist teilweise reglementiert. Das bedeutet, Du kannst die Anteile nicht innerhalb von 1-2 Tagen verkaufen und in cash umwandeln, sondern musst die Anteile erst kündigen.

Hier sind aktuell Mindesthaltefristen und/oder Kündigungsfristen von 12-24 Monaten möglich.

Daher ist ein erstes, grobes Fazit: Finger weg von solchen Fonds!




Fazit: Warum ich nun kein Geld in Immobilien investieren werde

Obwohl ich eine eigene Immobilie besitze, werde ich kein Geld in Immobilien investieren, um damit Vermögen aufzubauen.

Das es möglich ist, mit Immobilien ein Vermögen aufzubauen, will ich nicht bezweifeln. Und die Geschichte von meinem Bekannten Peter oder auch die von Jan aus Frankfurt liefern den praktischen Beweis.

Eine Immobilie ist nicht gleich eine Immobilie

Auch will ich nicht bestreiten, dass es Sonderformen gibt, die extrem sinnvoll sein können: Zum Beispiel Denkmalimmobilien, die extrem hohe Abschreibungen von 60 - 80 % des Kaufpreises ermöglichen.

Für Unternehmer und Selbständige mit hohen Gewinnen wären solche Investitionen in meinen Augen sinnvoll.


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Ich selbst habe den Zugang zu Immobilien über Gerald Hörhan und sein Buch Investment Punk bekommen.

Nach dem Studium dieses Buches habe ich zwei kleine Eigentumswohnungen in NRW gekauft und vermietet. Ich hatte keine Probleme damit, passende Mieter zu finden, musste keine Klos reparieren oder sonstigen Unsinn erleben.

Nach einigen Jahren hat sich mein Vermögen aber auch nicht signifikant verändert, sondern gemäß den Renditen, die Prof. Shiller ermittelt hat.

Und wieder die Frage nach der Alternative

Hätte ich den gleichen Betrag in Aktien investiert, hätte ich im selben Zeitraum ein deutlich besseres Ergebnis erzielt. Diese

  • Opportunitätskosten gegenüber Aktien und
  • die schlechte Liquidität von Immobilien sowie
  • die hohen Kaufnebenkosten

halten mich davon ab, mein Geld in Immobilien anlegen zu wollen.

Die Quintessenz daraus lautet

Welche Tipps kann ich Dir nun abschließend noch geben?

1. Überlege Dir bewusst, ob Du selber mieten oder kaufen magst. Emotional ist Eigentum toll, rational nicht!

2. Wenn Du Vermögen aufbauen möchtest, kannst Du das mit der Assetklasse Immobilien tun. Einfacher und schneller geht es jedoch mit Aktien!


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Wie es weiter geht ...

Die weiteren Schritte auf dem Weg zum Level-1-Investor findest Du in den folgenden verlinkten Beiträgen:

Schritt 1: Warum selber investieren - Problem der Anlageberater

Schritt 2: Anlageklassen - In was sollst Du investieren

Schritt 3: ETFs - Grundlagen und Strategien

Schritt 4: Aktien - Welche Werte sind empfehlenswert

Schritt 6: Depot eröffnen - Worauf Du achten solltest

Zum vorherigen Artikel dieser Serie geht es hier, zum nächsten Artikel hier.


Ich wünsche Dir weiterhin allzeit gute Renditen, ob mit Immobilien oder Aktien

Dein Moneten-Magier

Das Buch zum Blog

Wenn Du Vermögen aufbauen möchtest, zeige ich Dir hier den kompletten Weg:

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